Badania dowodzą, że mieszkańcy Polski chcą wynajmować na coraz dłuższy czas, o ile właściciele oferują mieszkania w lepszej jakości i stwarzają warunki do budowania więzi społecznych. Gdy obciążona hipoteką własność szczęścia nie daje, może zrobi to nowoczesny najem?
Choć marzenia o własnym mieszkaniu czy domu z ogródkiem wciąż są żywe, szczególnie w grupie osób wychowujących dzieci, to zazwyczaj nie ma w nich miejsca na kredyt hipoteczny. Alternatywą jest samodzielne odkładanie pieniędzy na wymarzone cztery kąty, co jak się okazuje, może trwać nawet dekady. W zależności od miasta, czas potrzebny na zaoszczędzenie wystarczających środków waha się od kilkunastu do nawet 26 lat (w Warszawie), jeśli co miesiąc przeznaczymy połowę swojego dochodu netto.
Po pierwsze ekonomia
Dotychczas kredytowanie zakupu nieruchomości uzasadniała prosta kalkulacja – rata kredytu hipotecznego była niższa niż czynsz dla wynajmującego lokal (w przypadku podobnych metraży). Przy obecnych cenach wysoki próg wejścia i większe comiesięczne obciążenie powodują, że wynik tego porównania nie jest już tak oczywisty. Ceny zakupu na rynku pierwotnym wynoszą od ok. 6668 zł/mkw. w Sosnowcu do 17,5 tys. zł w Warszawie (dane z czerwca br.). W tym samym czasie czynsze najmu kształtują się na poziomie od 36 zł/mkw. w Częstochowie do 76 zł/mkw. w Warszawie. Zakup nieruchomości, nawet na kredyt, jest dużym wyzwaniem – według danych z Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe BIK, w czerwcu br. średnia kwota wnioskowanego kredytu sięgnęła rekordowych 442 tys. zł. To kwota o prawie 16% wyższa niż w czerwcu 2023 roku
Po drugie nowa alternatywa – PRS
Podczas gdy rynek sprzedaży mieszkań staje się coraz trudniej osiągalny dla średnio zarabiającego klienta, a prywatny najem nie zawsze spełnia oczekiwania jakościowe, na znaczeniu zyskuje alternatywa w postaci oferty rynku PRS, czyli najmu instytucjonalnego (od profesjonalnych firm). Dynamicznie rosnący segment przyciąga mieszkańców największych miast, takich jak m.in. Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk, gdzie mimo wysokiej średniej wynagrodzeń i idących za nią wymagań wobec miejsca zamieszkania, siła nabywcza często nie jest wystarczająca do posiadania mieszkania na własność.
W największych polskich miastach inwestorzy PRS zrealizowali już ok. 16,6 tys. lokali, a w fazie budowy i planowania mają kolejne projekty (w najbliższych latach może powstać 30 tys. lokali). Dzięki wysokiej jakości tych mieszkań i konkurencyjnej lokalizacji względem nieruchomości, na które pozwala budżet przeciętnego nabywcy, najem przestaje być tylko planem „B”.
Coraz częściej jest on postrzegany jako dobre rozwiązanie na lata. Z ankiety przeprowadzonej w tym roku przez Resi4Rent – największą w Polsce platformę oferującą mieszkania w abonamencie na rynku PRS – wynika, że blisko połowa obecnych klientów tego operatora nie traktuje szeroko rozumianego najmu jako rozwiązania tymczasowego. Ma być ich sposobem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez najbliższe 2 lata lub dłużej. Czas krótszy niż rok zakłada tylko ok. 7% lokatorów. Ostatnia grupa, istotna z perspektywy przyszłej pozycji rynku najmu, w tym PRS, względem rynku sprzedaży, to osoby niezdecydowane, które stanowią jedną trzecią lokatorów.
– Najczęściej pierwsze umowy zawierane są na około rok, ale w praktyce większość naszych lokatorów decyduje się na ich przedłużenie lub przeprowadzkę do innego budynku Resi4Rent i kontynuowanie współpracy z nami. Motywacje klientów są różne – od braku możliwości zakupu mieszkania i odkładania decyzji o kredycie, przez pragnienie usamodzielnia się i wyprowadzki od rodziców w przypadku tzw. gniazdowników, poszukiwanie elastycznej formy zakwaterowania na czas mobilności zawodowej, studiów, przeprowadzki do innego miasta czy łatwiejszą adaptację w nowym kraju w przypadku cudzoziemców – po chęć mieszkania w atrakcyjnych miejskich lokalizacjach i korzystania z dodatkowych usług wpisanych w abonament. Nie ma jednego scenariusza, ale zawsze jest to świadomy wybór klienta. Większość naszych lokatorów łączy to, że uznają model mieszkania w abonamencie, który proponujemy, za najlepsze rozwiązanie w ich aktualnej sytuacji życiowej. To deklaracja ponad 64% osób, które wzięły udział w naszej ankiecie – mówi Alicja Kościesza, dyrektorka ds. marketingu i sprzedaży w Resi4Rent.
Po trzecie doświadczenia
Zainteresowanie najmem głównie w grupie osób między 25. a 34. rokiem życia oraz rozwój nowego modelu najmu na rynku instytucjonalnym idą w parze ze zmianami pokoleniowymi. Presja na własność coraz mniej dotyka młodych ludzi, co wynika nie tylko ze świadomości barier rynkowych, ale także większego społecznego zrozumienia dla różnych stylów życia i definicji osobistego szczęścia. Zmiany pokoleniowe można dostrzec w priorytetowym traktowaniu doświadczeń nad gromadzenie dóbr materialnych, przesuwaniu w górę wieku zakładania rodziny, a także poświęcaniu większej ilości czasu na rozwój zawodowy i odnalezienie własnej ścieżki życiowej. W tym kontekście mniej liczy się własność, a bardziej dopasowanie parametrów mieszkania i jego lokalizacji do etapu życia i aktualnych priorytetów. Biorąc pod uwagę tylko standard mieszkania, za najistotniejsze elementy ze swojego punktu widzenia ankietowani uznali kolejno: funkcjonalny układ wnętrz, szybkie łącze internetowe, estetykę, jakość materiałów wykończeniowych, balkon, taras lub ogródek, liczbę i rodzaj sprzętów AGD, rozwiązania energooszczędne oraz udogodnienia dla dzieci.
Dzięki doświadczeniom młodszych pokoleń, które korzystają z lepszej jakościowo oferty, stopniowo odchodzimy od utrwalanych przez lata negatywnych skojarzeń związanych z najmem. W ankiecie Resi4Rent na pytanie „Jakie są twoje dotychczasowe doświadczenia związane z najmem?” zdecydowana większość osób wybrała odpowiedzi „w większości pozytywne” (ok. 61%) lub „wyłącznie pozytywne” (ok. 10%). Wyłącznie negatywne doświadczenia ma za sobą mniej niż 1% ankietowanych.
Po czwarte więzi społeczne
Jak zauważa Ewa Jarczewska-Gerc, psycholożka z Uniwersytetu SWPS, w komentarzu do raportu „Młodzi dorośli: szczęście do poprawki 2023”, przygotowanego przez Otodom, Politykę Insight i SWPS w ramach projektu „Szczęśliwy dom”, posiadanie domu lub mieszkania na własność nie jest warunkiem szczęścia. Dla młodych ludzi ważna jest taka sytuacja mieszkaniowa, która pozwala na swobodne funkcjonowanie w miejscu zamieszkania, daje poczucie sprawczości, niezależności i możliwość aktywnego kształtowania swojego otoczenia.
Z punktu widzenia socjologii najistotniejsze jest zadomowienie się, nawiązywanie i utrzymywanie relacji oraz kierowanie się swoimi wartościami w codziennym życiu. Z raportu „Szczęśliwy dom 2024. Mieszkanie na osi czasu” wynika, że jesteśmy skłonni nazwać określone miejsce domem, gdy daje nam ono możliwość realizacji 3 potrzeb, takich jak wspólne spędzanie czasu, wzajemne wsparcie i kultywowanie tradycji rodzinnych.
Poczucie przynależności do miejsca jest kluczową wartością, wokół której inwestorzy PRS budują swoje marki. Resi4Rent reprezentuje tutaj dość unikalny model – w każdym osiedlu mieszkańcy mogą liczyć na opiekunów klienta oraz personel techniczny obecny przez cały dzień pięć dni w tygodniu. Ponadto firmy wynajmujące mieszkania udostępniają aplikacje ułatwiające zarządzanie umowami, kontrolowanie wydatków, zdalne zgłaszanie usterek i wyrażenie opinii, dzięki czemu lokator może łatwo i szybko wpływać na swoje funkcjonowanie w ramach osiedla i zabrać głos w ważnych dla siebie sprawach. Dzięki różnorodnym wydarzeniom integrującym może również aktywnie uczestniczyć w życiu społeczności sąsiedzkiej.
– Pomagamy naszym klientom zadomowić się w nowym miejscu, poznać miasto, dzielnicę i sąsiadów. Tworzymy różnorodne i wielokulturowe społeczności, w których każdy może poczuć się u siebie. W ciągu roku organizujemy zajęcia, podczas których można spotkać ludzi o podobnych zainteresowaniach, spędzić razem czas, zrobić coś dobrego dla innych. To zarówno zajęcia sportowe czy artystyczne, kameralne koncerty, wycieczki po najbliższej okolicy, wiosenne przeglądy rowerowe, jak i np. wspólne włączanie się w akcje charytatywne. Przyjazna, życzliwa i otwarta atmosfera naszych osiedli to klucz do popularności mieszkań w abonamencie i nowoczesnego sposobu na życie, który łączy wygodę z poczuciem wspólnoty – podsumowuje Alicja Kościesza.
***
W badaniu Resi4Rent uczestniczyły osoby, które już korzystają z usługi najmu lub zakwaterowania w budynkach należących do firmy, w 6 miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. Badanie zostało przeprowadzone w lutym 2024 roku metodą ankietową na próbie 725 osób. Ankiety były skierowane do mieszkańców w wieku od 18 do 60 lat, w tym ponad 80% lokatorów stanowiły osoby pracujące.
Najliczniej reprezentowaną grupą wiekową byli 26-35-latkowie.