Ostatnie lata przyniosły duże podwyżki kosztów budowy domów. Ceny obowiązujące w styczniu 2022 r. są o około 14 proc. wyższe w porównaniu do średnich cen z początku roku 2021. To z kolei oznacza, że koszty rosły o połowę szybciej (w poprzednich latach mieliśmy do czynienia z podwyżkami o średnio 8-9 proc. w skali roku). Poniżej przeprowadzimy kalkulacje cen dla trzech modelowych domów o powierzchni 100, 140 oraz 200 m kw.

Najważniejsze założenia kalkulacyjne

Poniżej omówimy kosztorys budowy domów o powierzchni użytkowej 100, 140 oraz 200 m kw. W wyliczeniach nie uwzględniamy konkretnego projektu budowlanego, zakładamy, że będą to budynki o prostej bryle i dwuspadowym dachu. Budynki z dodatkowymi ozdobnikami oraz o bardziej skomplikowanej bryle wygenerowałyby wyższą cenę inwestycji. W wyliczeniach kalkulujemy budowę domów:

• 100 m kw. – dom parterowy, powierzchnia użytkowa to 100 m kw.
• 140 m kw. – dom z piętrem. Dwa poziomy po 70 m kw., bez piwnicy. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 125 m kw.
• 195 m kw. – budynek z trzema poziomami, czyli piwnicą, parterem oraz piętrem. Powierzchnia użytkowa domu wynosi 130 m kw. (parter i piętro bez piwnicy oraz garażu).

Kosztorys budowy będzie obejmował doprowadzenie budynków do stanu deweloperskiego. Co bardzo ważne, kalkulacja nie uwzględnia kosztów zakupu działki, projektu budowlanego, ani wykonania przyłączy. Kalkulacje nie uwzględniają również kosztów wykończenia wnętrza, które dodatkowo spotęgują skalę inwestycji.

Kosztorysy budowy domów będą bazowały na średnich cenach netto za materiały i robociznę (stawki obowiązujące na początku 2022 r.). Cenniki uwzględniają stawki netto na przykładzie województwa dolnośląskiego. Do podanych wartości należy dodać stawkę podatku VAT. Co więcej, inwestycje będą realizowane systemem gospodarczym.

Stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty

Parterowy dom jednorodzinny 100 m kw.

Pierwszy etap obliczeń to budowa konstrukcji budynku. Prace nad doprowadzeniem budynku do stanu surowego otwartego składają się z kilku podstawowych etapów. Są nimi:

• Fundamenty – zakładamy, że dom powstanie na ławach fundamentowych o powierzchni 100 m kw., co wygeneruje wydatki rzędu 35 tys. 500 zł.
• Ściany nośne – tworzymy ściany nośne z betonu komórkowego. Przyjmujemy, że całkowita powierzchnia ścian nośnych wyniesie 150 m kw. Łączny koszt zakupu materiałów oraz wynagrodzenia ekipy fachowców wyniesie 18 tys. 900 zł.
• Ściany działowe – zakładamy wykorzystanie bloczków z betonu komórkowego 12 cm. Łączna powierzchnia ścian działowych wyniesie około 70 m kw. Cena niezbędnych materiałów wynosi 2 tys. 700 zł, z kolei robocizna będzie kosztowała kolejne 4 tys. 500 zł.
• Komin dymowy i wentylacja – kosztorys budowy domu uwzględnia także komin dymowy i wentylację. W domu 100 m kw. znajdzie się sześć szachtów wentylacyjnych oraz komin dymowy. Łączny koszt budowy powinien zamknąć się w kwocie 9 tys. 300 zł wraz z wykończeniem.
• Budowa stropu – to ważny etap naszych obliczeń. W przypadku domu parterowego bez poddasza wybieramy strop drewniany o powierzchni 100 m kw. Koszt tego etapu prac wyniesie ponad 36 tys. 500 zł.
• Budowa dachu – zakładamy budowę dachu dwuspadowego. Całość prac (przy wykorzystaniu membrany i dachówki ceramicznej) będzie kosztowała około 56 tys. zł. Dodatkowym wydatkiem okaże się wykończenie dachu. W kosztorysie uwzględniamy zakup i montaż rynien PCV (4 tys. 700 zł), wyłaz dachowy (520 zł), docieplenie stropu (14 tys. 600 zł), a także podbitkę okapu (3 tys. 100 zł). Łączny koszt budowy dachu dwuspadowego wraz z wykończeniem wyniósł 77 tys. zł. Dla porównania, koszty wykonania dachu w analogicznym okresie 2021 wynosiły 67 tys. zł.

Koszt doprowadzenia domu do etapu surowego otwartego wyniósł 185 tys. zł. Chcąc doprowadzić budynek do stanu surowego zamkniętego, musimy jeszcze wstawić okna, drzwi oraz bramę garażową. Wybieramy okna drewniane (21 tys. zł za 20 m kw.), antywłamaniowe drzwi stalowe (5 tys. zł), a także uchylną bramę garażową w cenie 3 tys. 800 zł.

Łączny koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu surowego zamkniętego wyniósł 214 tys. zł netto. Szczegółowy kosztorys inwestycji wraz z możliwością dostosowania pod własną inwestycję znajduje się w tym miejscu.

Stan surowy zamknięty — dom o powierzchni niespełna 200 m kw. z piwnicą

Kolejna kalkulacja dotyczy domu jednorodzinnego z podpiwniczeniem oraz poddaszem użytkowym. Zakładamy, że każdy z trzech poziomów posiada po 65 m kw. Dokładna powierzchnia całego domu to 195 m kw. Na koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu surowego zamkniętego składają się:

• Fundamenty – łączna cena wykonania fundamentów i ścian fundamentowych (110 m kw.) wynosi około 41 tys. 500 zł.
• Ściany nośne – w domu znajdzie się 188 m kw. ścian nośnych z betonu komórkowego, co wygeneruje koszty rzędu 24 tys. zł.
• Ściany działowe – łączna powierzchnia ścian działowych to 126 m kw., a koszt tego etapu prac to około 13 tys. zł.
• Stropy – dom piętrowy z piwnicą wymaga budowy trzech stropów. Te pomiędzy parterem i piwnicą oraz pomiędzy parterem a poddaszem zostaną wykonane z prefabrykatów Teriva (łącznie około 76 tys. 500 zł). Nad poddaszem znajdzie się strop drewniany w cenie 16 tys. 500 zł.
• Balkon – 8 tys. 500 zł.
• Schody żelbetonowe – w budynku znają się schody na dwóch poziomach. Łączna cena inwestycji to 8 tys. 400 zł.
• Dach – ze względu na mniejszą powierzchnię dachu (niż w przypadku budynków 140 m kw.), łączny koszt tego etapu prac to około 70 tys. zł.
• Stolarka zewnętrzna – łączny koszt zakupu okien, drzwi oraz bramy powinien zamknąć się w kwocie 38 tys. 600 zł.

Podsumowując, łączny koszt budowy domu z piwnicą i poddaszem użytkowym wyniósł 263 tys. zł. Jest to cena doprowadzenia budynku do stanu surowego otwartego. Kosztorys wykończenia nieruchomości do stanu surowego zamkniętego wyniósł 290 tys. zł. Szczegółowy kosztorys wraz z możliwością jego edycji znajduje się tutaj.

Budowa do stanu deweloperskiego

Instalacje wewnętrzne

Zaprezentowane powyżej kosztorysy doprowadzały nieruchomość do stanu surowego zamkniętego. Jednak bardzo ważnym etapem inwestycji jest też doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego. Ile kosztuje zbudowanie domu pod klucz? Odpowiadamy na podstawie kalkulacji dla trzech modelowych domów. W wyliczeniach weźmiemy pod uwagę koszty elewacji, instalacji wewnętrznych, posadzek, tynków oraz parapetów.

Pierwszy etap obliczeń to elewacja zewnętrzna. Do ocieplenia domu w technologii murowanej na ogół stosuje się styropian. Zakładamy, że we wszystkich kalkulowanych budynkach wykorzystamy te same materiały (dobrej jakości styropian fasadowy, tynk silikatowy). Ostateczna cena tego etapu prac będzie uzależniona od metrażu ścian zewnętrznych.

• Dom 100 m kw. – w domu o powierzchni 100 m kw. znajduje się około 140 m kw. elewacji, co wygeneruje wydatek w wysokości 42 tys. 200 zł.
• Dom 140 m kw. – budynek posiada 168 m kw. elewacji, a średnia cena inwestycji wyniesie 45 tys. zł.
• Dom 200 m kw. – co ciekawe, dom 200 m kw. będzie posiadał mniejszą powierzchnię elewacji (duża część piwnicy znajduje się pod poziomem gruntu). Średnia cena wykonania elewacji na powierzchni 162 m kw. wynosi 43 tys. 300 zł.

W budynkach musi znajdować się także kompletna instalacja elektryczna. Cena wykonania instalacji będzie uzależniona od metrażu budynku. Szacujemy, że koszty wykonania instalacji elektrycznej w 2022 r. wzrosły o około 15 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Aktualne ceny kształtują się następująco:

• Dom 100 m kw. – w budynku znajdzie się 80 – 85 punktów instalacji elektrycznej. Średni koszt wykonania powinien zamknąć się w kwocie 13 tys. zł.
• Dom 140 m kw. – dom o większej powierzchni użytkowej będzie wyposażony w większą liczbę punktów elektrycznych. Zakładamy, że w budynku jednorodzinnym znajdzie się miejsce na 100 do 110 punktów, co wygeneruje wydatki rzędu 16 tys. 500 zł.
• Dom 200 m kw. – w domu kilkukondygnacyjnym zamontujemy 130 do 140 punktów instalacji elektrycznej. Średnia cena tego etapu prac to 20 tys. zł.

W modelowych domach wykonamy także instalacje wodno-kanalizacyjne. Cena będzie uzależniona od ilości punktów. W kalkulacjach uwzględniamy:

• Dom 100 m kw. – w budynku znajdzie się 10 punktów instalacyjnych, co wygeneruje wydatek 6 tys. zł.
• Dom 140 m kw. – większy dom jednorodzinny wyposażymy w 14 punktów (w budynku będą dwie łazienki). Cena wykonania instalacji to około 8 tys. 300 zł.
• Dom 200 m kw. – zakładamy montaż 16 punktów. Cena inwestycji zamknie się w kwocie około 9 tys. 500 zł.

Centralne ogrzewanie to kolejny ważny etap, który doprowadza nieruchomość do stanu deweloperskiego. Zakładamy, że duża część budynków będzie ogrzewana tradycyjnymi grzejnikami ściennymi. Na mniejszych powierzchniach (np. w salonach i w łazienkach) wykonamy ogrzewanie podłogowe. Kalkulacja prezentuje się następująco:

• Dom 100 m kw. – 60 m kw. powierzchni użytkowej ogrzewamy tradycyjnymi grzejnikami, a w pozostałych pomieszczeniach wykonamy ogrzewanie podłogowe. Cena instalacji wyniesie 14 tys. 100 zł.
• Dom 140 m kw. – zakładamy, że na górnej kondygnacji zostaną zamontowane tradycyjne grzejniki, a dolna kondygnacja zostanie ogrzana podłogówką. Łączny koszt instalacji to około 19 tys. 500 zł.
• Dom 200 m kw. – koszty przedsięwzięcia będą powiększone o montaż grzejników w piwnicy. Sumaryczna cena tego etapu prac to 27 tys. 300 zł.

Do ogrzania budynków potrzebujemy jeszcze źródła ciepła i wyposażenia kotłowni. We wszystkich modelowych budynkach zostanie zamontowany dobrej jakości kocioł gazowy kondensacyjny, który wraz z kompletem rur i elementów instalacyjnych będzie kosztował 20 tys. 300 zł. Za wyposażenie kotłowni zapłacimy dodatkowe 17 tys. 500 zł, a za montaż wszystkich urządzeń przez certyfikowanego instalatora 2 tys. 800 zł.

Tynki, posadzki i parapety

Modelowe budynki posiadają już kompletną instalację wewnętrzną. Następnym krokiem jest wykończenie ścian i podłóg, co doprowadzi nieruchomość do stanu deweloperskiego. Na wstępie oszacujemy koszt wykonania posadzki.

• Dom 100 m kw. – za komplet materiałów i robociznę zapłacimy 8 tys. 100 zł.
• Dom 140 m kw. – posadzka na parterze będzie kosztowała około 5 tys. zł, a na piętrze 4 tys. zł. Łączny koszt wykonania posadzek wraz z robocizną wyniesie 10 tys. 200 zł.
• Dom 200 m kw. – cennik wykonania posadzek na trzech kondygnacjach to około 13 tys. 500 zł.

Ważnym etapem kalkulacji jest też koszt tynkowania ścian. Do prac wybieramy tynk gipsowy oraz doświadczoną, ale nie najdroższą ekipę wykonawców. Ceny tynkowania kształtują się następująco:

• Tynk w domu 100 m kw. – w budynku znajdzie się 360 m kw. powierzchni do wytynkowania, co wygeneruje wydatek w postaci 20 tys. 500 zł
• Tynk w domu 140 m kw. – w większej nieruchomości mamy około 420 m kw. ścian, a łączna cena tynku i robocizny powinna zamknąć się w kwocie 25 tys. zł.
• Tynk w domu 200 m kw. – zakładamy, że w budynku znajdzie się 600 m kw. powierzchni do wytynkowania. Łączny koszt materiału i robocizny to około 27 tys. zł.

Do kosztów całkowitych doliczamy jeszcze parapety wewnętrzne i zewnętrzne. W wewnątrz budynku zamontujemy parapety PCV, z kolei na zewnątrz świetnie sprawdzą się parapety aluminiowe. Cena inwestycji będzie uzależniona od liczby metrów bieżących parapetów.

• Parapety w domu 100 m kw. – w budynku znajdzie się 15 mb parapetów zewnętrznych i taka sama ilość parapetów wewnętrznych. Łączny koszt zakupu materiałów i montażu to 3 tys. 800 zł.
• Parapety w domu 140 m kw. – potrzebujemy 21 mb parapetów wewnętrznych i 21 mb parapetów zewnętrznych. Łączny koszt materiału i montażu to 5 tys. 400 zł.
• Parapety w domu 200 m kw. – szacujemy, że powierzchnia okien jest taka sama jak w budynku 140 m kw. (ze względu na obecność piwnicy). Zatem łączny koszt parapetów zewnętrznych i wewnętrznych również wynosi 5 tys. 400 zł.

Ostatni etap doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego to wykonanie sufitów. Zakładamy, że sufity w domu 200 m kw. zostały otynkowane, zatem do wykonania pozostają jedynie sufity na poziomie 0 w budynku 140 m kw. i 200 m kw. Wybieramy sufity podwieszane z płyt kartonowo-gipsowych. Cennik wykonania prezentuje się następująco:

· Dom 140 m kw. – za 70 m kw. sufitów podwieszanych, zamontowanych na parterze zapłacimy 12 tys. 300 zł.

· Dom 200 m kw. – zakładamy, że łączna powierzchnia sufitów podwieszanych wynosi 65 m kw., a zatem ich wykonanie zmieści się w budżecie 11 tys. 500 zł.

Ile kosztuje budowa domu do stanu deweloperskiego?

Łączny koszt budowy domu do stanu deweloperskiego prezentuje się następująco:

• koszt budowy domu o pow. 100 m kw. – ok. 342 tys. zł,
• koszt budowy domu o pow. 140 m kw. – ok. 410 tys. zł,
• koszt budowy domu o pow. 200 m kw. – ok. 470,5 tys. zł.

Przypomnijmy, że powyższe kosztorysy uwzględniają materiały ze średniej półki cenowej oraz wynagrodzenie sprawdzonych, ale nie najdroższych firm budowlanych. Koszty budowy zawierają aktualne ceny na styczeń 2022 r. W wyliczeniach nie braliśmy pod uwagę kosztów zakupu działki, doprowadzenia mediów ani zakupu projektu budowlanego. Prace zostały wykonane systemem gospodarczym, jednak żadna z nich nie była zrealizowana bezpośrednio przez inwestora.