Wielu inwestorów poszukuje oszczędności na placu budowy. Największe wymierne korzyści przynosi budowa domu metodą gospodarczą. Na czym ona polega, jakie ma zalety i jakie wady? Komu najbardziej opłaca się stawiać dom w tym systemie? Sprawdzili to eksperci z Extradom.pl.
Co znaczy budowa domu w systemie gospodarczym? To taki sposób prowadzenia budowy, w którym inwestor przejmuje na siebie znaczną część obowiązków – zwłaszcza tych, które dotyczą organizacji i logistyki, czyli załatwiania formalności, wyszukiwania oraz najmu kolejnych ekip, maszyn i zakupu materiałów. Dodatkowo sam wykonuje sporą część prac na placu budowy i w istotny sposób angażuje się w powstawanie domu.
Przeciwieństwem budowy domu metodą gospodarczą jest budowa systemem zleconym, w którym podpisujemy umowę z generalnym wykonawcą. Ten prowadzi za nas całą budowę, kupuje materiały i często załatwia sporą część formalności. – przekazuje ekspert Extradom.pl, Wojciech Rynkowski.
Budowa domów – temat w rozkwicie
Jak pokazują dane z platformy Oferteo.pl – boom na budowę domów w tym roku dopiero się zaczyna. W okresie bowiem od stycznia do marca 2024 roku za pośrednictwem platformy złożono już ponad 10 000 zapytań w temacie budowy metodą murowaną. Natomiast w całym 2023 roku było ich 20 880. Czy ten rok będzie rekordowym?
Dom metodą gospodarczą – jaki procent kosztów można zaoszczędzić?
Poziom oszczędności, jaki uda nam się uzyskać budując metodą gospodarczą, zależy od naszych chęci i zaangażowania w cały proces. Ważne też będą umiejętności i chęć do wykonywania różnego rodzaju prac fizycznych. – zauważa ekspert z Extradom.pl. – Moim zdaniem możemy wyróżnić trzy zasadnicze poziomy zaangażowanie inwestorów.
Pierwszy z nich polega na załatwianiu wszelkich formalności związanych z budową, wyszukiwaniu i wynajmowaniu ekip budowlanych i samodzielnym wybieraniu materiałów niezbędnych na placu budowy. Zwykle tacy inwestorzy decydują się też na własnoręczne wykonanie pewnych prostych prac, zwłaszcza na etapie wykończania domu – najczęściej jest to kładzenie gładzi, parkietów lub malowanie ścian.
Ile można w ten sposób zaoszczędzić? Szacunki są różne, ale można przyjąć, że jest to od 5 do 8% kosztów budowy. Na pierwszy rzut oka to niewiele, ale biorąc pod uwagę obecne ceny domów, z pewnością nie jest to mała kwota. – podsumowuje Rynkowski.
Drugi poziom zaangażowania budującego to już samodzielne wynajmowanie sprzętu i prowadzenie również bardziej angażujących prac fizycznych, które jednak nie wymagają uprawnień ani specjalistycznych umiejętności. Ich zakres jest zdecydowanie większy niż w pierwszej grupie i obejmuje np. prace przy fundamentach, pomoc przy stawianiu ścian, kucie bruzd pod instalacje, wykonanie ogrodzenia i tym podobne.
Wymaga to zdecydowanie więcej czasu i dużo większego wkładu pracy, ale pozwala również dużo więcej zaoszczędzić. Przy takim sposobie stawiania domu mogą to być oszczędności rzędu 10-20%, w zależności od tego, jakie prace na placu budowy wykonaliśmy sami. – dodaje ekspert Extradom.pl.
Wreszcie trzeci poziom zaangażowania inwestora, wciąż dość często spotykany, wymagający niewątpliwe najwięcej umiejętności i samozaparcia. Mam na myśli wykonywanie we własnym zakresie wszelkich prac budowlanych, które nie wymagają uprawnień. Przy takim sposobie prowadzenia budowy będziemy korzystać z pomocy fachowców tylko wtedy, kiedy niezbędne będą konkretne uprawnienia, np. przy instalacji gazowej i elektrycznej oraz przy pracach na wysokości.
W tym przypadku możemy zaoszczędzić zdecydowanie najwięcej – od 25 do nawet 30% kosztów budowy domu. To już naprawdę duża kwota, chociaż na pewno przyjdzie nam za to zapłacić ogromnym wysiłkiem i zaangażowaniem na placu budowy. – podsumowuje ekspert Extradom.pl.
Jaką kwotę możemy zaoszczędzić, budując metodą gospodarczą?
Koszt budowy i wykończenia przeciętnego domu o powierzchni 100 – 120 m² to dzisiaj około 800 000 zł, nie licząc działki.
Możemy zaoszczędzić od 5% do 30% kosztów, zatem przy prowadzeniu prac metodą gospodarczą oszczędności mogą wynieść od 40 000 do 240 000 zł. Zakładając realnie, że nasze zaangażowanie będzie raczej na średnim poziomie, możemy mówić o 10 –15%. Nie brzmi to imponująco, ale to wciąż 80 000 – 120 000 zł. – zauważa ekspert
Mniej pożyczasz, jeszcze mniej oddajesz – budowa metodą gospodarczą a kredyt
Tak oszczędny sposób prowadzenia inwestycji ma szczególne znaczenie dla osób budujących się z bez kredytu, albo dla tych, którzy mają niewielką zdolność kredytową. Jest to szczególnie istotne, ponieważ pożyczając dziś 500 000 zł na okres 25 lat, musimy oddać ponad dwa razy więcej, czyli ponad milion złotych!
Oznacza to, że jeśli na placu budowy uda się nam zaoszczędzić 120 000 zł to nasze zobowiązanie wobec banku będzie o niemal ćwierć miliona złotych mniejsze… to naprawdę duża różnica!
Czy budowa domu metodą gospodarczą traci na popularności?
Program budowy domów do 70 m² powierzchni zabudowy był w znacznej mierze adresowany właśnie do osób, które chciały budować swój dom metodą gospodarczą. To dlatego nie trzeba było wynajmować kierownika budowy i prowadzić dziennika budowy.
Co ciekawe, wbrew oczekiwaniom program ten nie wywołał rewolucji na polskim rynku – w 2022 roku z uproszczonej ścieżki zgłoszenia i takiego sposobu budowy domu zdecydowało się skorzystać zaledwie 1200 osób, czyli 1,5% inwestorów indywidualnych, którzy rozpoczęli budowę domów w tym okresie. Prowadzenie prac metodą “w pełni gospodarczą” okazało się niezbyt popularne.
Zalety i wady budowania domów metodą gospodarczą
Jakie są plusy budowy domu metodą gospodarczą?
- Znaczna, bo sięgająca nawet 30% oszczędność nakładów finansowych – uzależniona od naszego zaangażowania w budowę.
- Większe oszczędności, kiedy finansujemy budowę z kredytu hipotecznego – musimy zdecydowanie mniejszą kwotę oddać bankowi.
- Bardzo dobra znajomość domu – kiedy sami aktywnie uczestniczymy w jego powstawaniu, to doskonale wiemy, gdzie są zlokalizowane i jak zostały wykonane na przykład poszczególne instalacje.
- Rozwiązanie wygodne dla osób budujących z własnych pieniędzy – można dostosować tempo budowy i harmonogram, oraz przygotować się we właściwy sposób do kolejnego etapu prac na placu budowy.
Jakie są minusy budowania domu metodą gospodarczą?
- Konieczność poświęcenia czasu i energii – zakładając, że dysponujemy odpowiednimi środkami i niezbędną wiedzą, to będzie to od kilkunastu do kilkudziesięciu miesięcy na placu budowy. Zużyte przy tym paliwo i amortyzacja samochodu to chyba najczęściej pomijany w kalkulacjach koszt budowy…
- Konieczność zdobycia niezbędnej wiedzy – tak, żeby samodzielnie wykonać konkretne prace czy etapy, lub stanowić realną pomoc dla naszych podwykonawców.
- W przypadku budowy domu finansowanej kredytem hipotecznym to konieczność dostosowania tempa prac na budowie do harmonogramu wyznaczonego nam przez bank.
- Przedłużenie czasu budowy, które wystawia ją na różne ryzyka – od wzrostów wynagrodzeń fachowców i cen materiałów budowlanych, przez wzrost inflacji czy rzeczy tak prozaiczne, jak kradzież na placu budowy.
Jeden nieuczciwy wykonawca czy wadliwie wykonany przez nas etap prac może pochłonąć większą część oszczędności – jeśli będzie trzeba usunąć błędy i wykonać prace jeszcze raz.
Jednak zdecydowanie największym minusem prowadzenia w ten sposób prac budowlanych jest konieczność ogromnego zaangażowania czasowego i emocjonalnego przez kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy, co bezpośrednio przekłada się na jakość naszej pracy i kontakty z najbliższymi.
Domy jak samochody? Wybrać, spersonalizować i… wprowadzić się
Wysiłek i zaangażowanie niezbędne przy prowadzeniu budowy metodą gospodarczą sprawiają, że coraz więcej osób podpisuje umowy z generalnym wykonawcą lub kupuje dom prefabrykowany. Coraz większy odsetek inwestorów chce kupować dom tak, jak kupuje się samochód: wejść do salonu, wybrać odpowiadający im model i spersonalizować go, podpisać umowę, żeby po kilku miesiącach cieszyć się nowym domem.
Dzisiaj jest to już całkiem możliwe, ponieważ krajowy rynek domów gotowych czy prefabrykowanych rośnie w bardzo szybkim tempie. Co ciekawe, być może znajdzie to też odzwierciedlenie w sposobie wznoszenia domów metodą gospodarczą. Istnieją już bowiem systemy bloczków, które są tak łatwe i proste w montażu na placu budowy, że już po kilkugodzinnym przeszkoleniu można samemu zacząć budować z nich dom.
Wydaje się, że kolejnym logicznym krokiem będą domy gotowe przeznaczonego do samodzielnego montażu. Z tego co wiem, powstały już nawet pierwsze takie rozwiązania, ale nie zdobyły jeszcze popularności na rynku.
Komu opłaca się stawiać dom metodą gospodarczą?
Komu można polecić budowę domu metodą gospodarczą? Niewątpliwie wszystkim tym, którzy sami znają się na pracach budowlanych lub posiadają w najbliższej rodzinie taką osobę. Jeśli do tego mają odpowiednią kondycję fizyczną, samozaparcie i zdolności manualne, to są w stanie zaoszczędzić niemałą kwotę. Jeśli komuś brak takich talentów, a najbardziej skomplikowaną rzeczą jaką wykonał w swoim życiu jest karmnik dla ptaków, to zdecydowanie lepiej zlecić budowę swojego przyszłego domu fachowcom. Albo przynajmniej dokładnie zapoznać się z ich ofertą.